Immobilier au Brésil, bulle ou pas bulle?

Á São Paulo, les chantiers n'ont jamais été aussi nombreux et actifs, les immeubles d'habitation continuent de pousser dans les quartiers déjá valorisés comme Itaim, Moema, Vila Nova Conceição, Vila Madalena , ou dans les nouveaux quartiers d'affaires comme l'avenue Berrini, Vila Olimpia...oú les moindres friches, stationnements donnent lieu á des constructions, ou encore dans les quartiers prériphériques le long du futur "monotrilho", ou autour des nouvelles ou futures ou stations de métro.
Mais en même temps on prétend qu'il y a un stock de 20'000 appartements non vendus dans le grand São Paulo.

São Paulo: les chantiers du nouveau quartier de Vila Olimpia, valeur sûre !

Et les prix alors ? Eh bien ils continuent d'augmenter moins vite il est vrai, mais ils frôlent déjà des prix européens: 60% en moyenne sur 3 ans de 2010 á 2013, de 15 á 20'000 R$/m2 dans les quartiers cossus de São Paulo, au-dessus de 30'000 R$/m2 á Rio pour les mises en construction.
Les prix élevés de l'immobilier urbain sont déjà en train de tirer les prix de l'immobilier de loisir dans les régions á fort potentiel touristique et créent des opportunités d'investissement trés intéressantes á court terme.

Quand on interroge les professionnels de l'immobilier, les constructeurs, les réseaux de commercialisation...etc, ils vous répondent que s'il y a risque de "bulle"
c'est plus dans le secteur commercial (bureaux et shoppings) qu'elle peut éclater...mais probablement pas dans l'immobilier résidentiel.

Pourquoi ?
Parce qu'au Brésil "le trépied croissance-emploi-crédit" est toujours debout même si la croissance a ralenti. Le chômage est stabilisé avec une forte demande de cadres et de spécialistes (sans compter l'apparition de nouveaux marchés avides d'emploi spécialisé comme le nordeste), des salaires et donc des revenus en augmentation et en conséquence un marché demandeur sur l'immobilier résidentiel...ET AVEC DES CRÉDITS DISPONIBLES. C'est ce trépied qui garantit que la demande pour des appartements et des maisons va perdurer.
Les différences les plus connues avec "le mauvais exemple américain" c'est justement -lá-bas- la baisse des revenus et la fermeture brutale des robinets du crédit.
Au Brésil, même si le crédit immobilier a doublé de 2010 á 2013, de 56 á 109 milliards de R$, et continue d'augmenter, il représente seulement 8% du PIB...contre 75% aux USA au moment de la crise !!! Enfin au Brésil, la part des crédits bancaires qui vont au "commercial" (bureaux, entrepôts et shoppings) n'est que 18%...la plus grande part va au résidentiel. Donc le volume de la dette des entreprises immobiliéres dites "commerciales", les plus exposées, est relativement faible.

Que va-t-il se passer alors dans l'immobilier résidentiel ?
Probablement une désaccélération progressive des prix qui vont se mettre "á accompagner l'inflation" beaucoup plus sagement !
Dans l'immobilier commercial ce sera plus dur.